전세집에 가압류로 새로운 세입자를 못구한다면 (2024)

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전세보증금을 제때 반환받지 못해 소송을까지 가게 될 경우에 보증금을 못 돌려주는 집주인의 이유 중 가장 공통적인 것이 새로운 세입자를 못 구해서 보증금을 못 준다는 것입니다.

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이는 하나의 구실일 뿐 법적으로 전세 계약 만기가 도래했다면 임대인은 보증금 반환 의무를 지게 되고 임차인은 주택의 점유를 이전( 명도) 할 의무를 지게 되는 것입니다.

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사실 전세가 보다 집 시세가 높아서 당장 보증금을 받지 못하는 상황이라도 소송이나 강제경매를 진행해서 보증금을 회수할 수 있다면 크게 걱정할 필요가 없습니다.

전세가와 매매가의 차이가 없는 깡통전세가 문제가 될 뿐 입니다.

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전세가를 높게 내 놓고 급한게 없는 임대인을 괴롭히기 위해서는 전세만기에 가압류를 하고 반환소송을 제기하면서 지연이자와 변호사 비용까지 청구하는 것 입니다.

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한두달만 이런식으로 압박을 하면 곧바로 꼬리를 내리고 보증금 반환을 위해 동분서주 할 것 입니다.

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두 번째로 전세보증금을 못 돌려받는 경우가 살고 있는 집에 가압류나 가처분 등으로 세입자를 구하지도 못하고 후 순위 가압류 압류 등이 많이 들어와서 사실상 경매를 통하지 않고는 전세보증금을 회수할 수 없는 경우입니다.

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위와 같은 경우에는 임차인이 전입신고와 확정일자가 선순위라면 경매를 진행한 후 나보다 후 순위 채권자들의 권리는 모두 말소 되게 되므로 후 순위 채권자들이 아무리 많다고 해도 걱정할 일은 아닙니다.

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가압류의 경우 집주인이 임대사업자인 경우 허그 ( 대한주택보증공사)에서 대위변제를 하고 다른 임차인의 대위변제 보증금을 회수하기 위해 가압류를 하는 경우가 상당히 많습니다.

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이런 경우의 가압류는 수십억원 들어오는 경우가 허다 합니다. 그리고 집주인의 신용하락 또는 대출연체등으로 사채업자 은행등으로 가압류가 들어오는 것 입니다. 금액이 소액이라면 해결을 하고 새로운 임차인을 구할 수 있지만 수천에서 수억원이 되면 사실상 임대인의 자력이 없다고 봐야 할 것 입니다.

결국 강제경매를 통해 살고 있는 전세집을 매각시키는 방법을 선택해야 할 것 입니다.

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다행히 임차인 보다 선순위 가압류가 아니라면 경매를 통해 모든 가압류가 말소되므로 걱정을 할 필요는 없습니다. 물론 가압류가 아니고 국세체납 압류의 경우 법정기일이 임차인 보다 빠른 경우가 있습니다.

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등기부등본에 나타나지 않은 경우라도 경매가 진행되면서 법원에 교부청구를 통해 배당요구를 할 수 있습니다. 특히 집주인이 법인인 경우 법인의 임금채권이 문제가 될 수 있습니다.

국세나 법인의 3개월치 체납한 임금채권의 경우 가장 선순위 채권으로 볼 수 있습니다.

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전세집이 가압류가 된 경우라면 사실상 만기가 남았다도 하더라도 빠르게 소송을 진행할 필요가 있습니다. 시간을 가지고 기다릴 필요가 없습니다.

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계약기간이 6~7개월 남았다면 계약해지 사유가 없어도 갱신거절 통지와 함께 소송을 시작할 수 있고 그 이상 남았다고 하더라도 보증금 반환을 만기에 할 수 없음을 입증하여 소송에서 승소판결을 받을 수 있습니다.

소송이 끝나고 경매절차를 시작하면 수개월이 또다시 소요됩니다. 소송 및 경매까지 1년 이상의 시간이 필요합니다. 임차인의 돈이 묶이게 되고 이사도 갈 수 없습니다.

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전세집이 가압류 압류등으로 강제경매 밖에 답이 없다고 할 경우 매매가가 높아서 경매를 진행해도 응찰자가 있고 선순위 임차인이 배당에서 모두 보증금을 회수할 수 있다면 문제가 없습니다.

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하지만 빌라나 오피스텔의 경우 경매를 진행하더라도 선순위 임차인으로 인해 응찰자가 없는 경우가 대부분이고 깡통전세를 임차인이 결국 인수를 해야 하는 상황에 직면하는 경우가 상당히 많습니다.

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이런 점 때문에 계속 말성이게 되는데 시간을 끌 수록 손해가 나게 됩니다. 아파트와 같은 경우는 대부분 시세와 매매가의 차이가 크고 경매를 통해 매각이 잘 됩니다. 깡통전세가 아니라면 크게 걱정할 필요는 없습니다.

그러면 전세보증금 반환 소송을 진행하기 전에 반드시 해야 할 것은 어떤 게 있을까요?

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전세 만기 전 계약 해지 의사 통보입니다. 만약 해지 통보가 늦어져서 묵시적 갱신이 되었다면 계약 해지 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생하므로 서둘러서 계약해지 의사를 표시해야 할 것입니다.

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그리고 보증금을 돌려받기 전에 이사를 급하게 나가야 하는 경우라면 임차권 설정 등기를 반드시 해야 할 것입니다. ( 임차권 설정 등기가 완료되어 등기부에 등재된 것을 확인한 후 집을 나가야 합니다. 설정 완료까지 15일 이상이 소요되므로 반드시 서둘러서 진행해야 할 것입니다. )

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전셋집에 살고 있으면서 소송이나 경매신청이 가능한지요?

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전세 만기일이 도래했다면 해당 주택에 거주하면서 소송 진행이 가능합니다. 이사를 갈 필요없습니다.

하지만 경매를 진행하기 위해서는 매각이 끝난후 주택의 인도가 있어야 합니다.

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( 살고 있으면서 경매신청이 가능합니다. 하지만 매각으로 제3자가 낙찰을 받으면 인도를 해야 할 상황이 발생하기도 합니다 )

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전세자금 대출이 있다면?

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가장 힘든 경우가 전세자금 대출을 받아서 입주한 세입자입니다. 전세 만기가 도래하는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 부득이하게 전세계약 연장을 해야 대출도 기한 연장이 되므로 매우 난처한 상황에 처하게 됩니다. .

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하지만 대부분의 시중은행에서 전세자금 대출을 받은 후 전셋집에 문제가 생겨 소송이 진행 중이라면 전세자금 대출이 만기가 도래하였다고 해도 소송 진행 중인 법원 확인서를 받아 은행에서 기한을 연기해 주는 것으로 알고 있습니다.

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만약 거절을 하는 경우 갑질로 볼 수 있습니다.

금감원 (국민신문고)에 민원을 넣으면 빠르게 처리됩니다.

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전세보증금 반환소송을 위해 발생하는 변호사 보수는 220만원 ~ 770만원까지 다양합니다.

사안에 따라서 다르게 적용됩니다.

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가압류를 하고 소송을 할 수 있고 기존 집주인한테 소송을 제기하면서 승계거부를 할 수 있습니다.

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소송이 끝나면 실제 보증금을 회수하기 위해 경매 또는 강제집행 절차가 수반되어야 하는 경우도 있습니다. 물론 임차인이 입찰에 참여해서 낙찰을 받으면 소유권이전등기도 해야 합니다.

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처음 시작부터 사건이 마무리 될 때까지 도와주는 법무법인을 찾아야 할 것 입니다.

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※ 전세보증금 반환 소송 변호사 선임과 진행을 위해 필요서류와 절차는?

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전세보증금 반환 소송을 위한 필요서류는 계약 해지를 통보한 내용증명( 또는 문자 카톡의 해지 통보 의사) 임대차 계약서 그리고 보증금을 납부한 은행 계좌이체 내역서입니다.

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변호사를 선임하게 되면 어디까지 일을 해주나요?

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전세금 반환 소송이 끝나면 그 다음 절차로 집주인과 최종 협의를 진행하게 되고 집주인이 보증금 반환에 대한 의지와 별다른 대안이 없다면 경매 절차를 진행하게 됩니다.

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통상 판결 이후 경매 진행을 위한 본 압류와 감정평가 그리고 매각기일이 잡히기까지 기간은 3개월 정도가 소요됩니다.

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경매 진행을 위한 비용은 ( 감정평가 비용 등) 먼저 세입자가 납부를 해야 하고 경매가 끝나면 낙찰대금에서 최우선 하여 변제를 받게 됩니다.

( 본인이 전세집을 경매에서 인수하면 경매예납금을 소비되는 비용입니다)

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못 돌려받은 전세보증금에 대한 이자는 집주인한테 청구 가능한가요?

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전셋집에 살고 있으면서 소송을 진행한다면 주택의 인도가 이루어진 것이 아니므로 보증금에 대한 연체이자까지 청구하면서 소송을 진행할 수 없습니다.

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보증금에 대한 연체이자를 청구하고자 한다면 임차권 설정 등기를 하고 이사를 나간 후 그 다음날부터 이자를 년 12%로 청구할 수 있습니다.

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우리 법무법인은 소송 및 집행절차 끝날때까지 그리고 소송비용확정청구는 무료로 진행해 드립니다.

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상담이 필요하다면 문자 남겨 주시면 됩니다.